Taxa de vacância: o que é e por que é preciso entender para investir em FIIs?

Você sabia que o investimento no mercado imobiliário não se limita à compra de imóveis? Com as oportunidades da bolsa de valores, também é possível investir por meio dos fundos de investimento imobiliário (FIIs). Porém, antes de adquirir cotas, é preciso saber analisar a alternativa.

Aqui, é possível fazer uma análise fundamentalista, que deve incluir a análise da taxa de vacância. Com a compreensão a respeito desse indicador, o investidor pode saber se o investimento em um FII é alinhado à sua estratégia para tomar decisões mais acertadas.

Se você quiser saber como usar a taxa de vacância para avaliar os FIIs, neste artigo explico o que deve ser considerado na análise. Confira!

O que é a taxa de vacância?

A taxa de vacância tem como objetivo medir qual é a intensidade da vacância ou desocupação de um imóvel ou empreendimento imobiliário. Ou seja, ela indica qual é a área desocupada em relação a toda a área que está disponível para locação.

Esse é um indicador muito utilizado para a avaliação de investimentos imobiliários, como em fundos focados nesse setor. Como você verá, o dado pode ajudar a encontrar oportunidades melhores e colaborar com o manejo de riscos na carteira.

Quais são os tipos de vacância?

Apesar da relação apresentada entre vacância à desocupação, é importante saber que esse não é o único conceito aplicável. Para realmente analisar essa característica em um imóvel ou em um FII, você deve saber que existem dois tipos principais de vacância.

A seguir, mostro quais são essas classificações e como elas funcionam. Confira!

Vacância física

A vacância física está relacionada à ocupação física de um espaço. Assim, quanto maior for a vacância, menor é a área total aproveitada de um imóvel ou FII.

Considere, por exemplo, um prédio de lajes corporativas. Se ele apresentar uma vacância física de 50%, significa que metade das lajes não está alugada no momento. Portanto, ela demonstra que não existe a geração de recursos em determinada porção do empreendimento.

Vacância financeira

Também existe a vacância financeira. Esse tipo está relacionado ao rendimento que o imóvel ou fundo de investimento imobiliário oferece quanto à sua capacidade.

Pense em um empreendimento que é capaz de render R$ 150 mil mensais em aluguel. Se, em determinado momento, ele render apenas R$ 120 mil ao mês, a vacância financeira será de 20%.

Devido ao seu funcionamento, a vacância financeira não está necessariamente ligada à vacância física. Se o imóvel tiver uma alta vacância física, o mais provável é que seu rendimento também caia, o que eleva a vacância financeira.

Porém, um imóvel pode estar completamente alugado e, ainda assim, ter vacância física. Isso costuma ocorrer em momentos de desaquecimentos do mercado, por exemplo, quando os preços dos imóveis caem.

Ainda, pode se concretizar quando são firmados acordos voltados para a redução dos aluguéis. Essa tende a ser uma solução adotada durante uma crise para evitar a inadimplência — a qual pode ser um motivo para o aumento da vacância financeira.

Como calcular a taxa de vacância?

Agora que você já conhece o conceito da taxa de vacância, é importante compreender como calculá-la. Considerando que há dois tipos diferentes, também existem dois tipos de cálculos que devem ser feitos.

No caso da vacância física, é preciso encontrar a relação entre a área não ocupada e o volume total disponível, na forma de porcentagem. Essa é a fórmula aplicada:

Taxa de vacância física = (Área desocupada / Área bruta locável) x 100

Já a taxa de vacância financeira considera a relação entre o rendimento que não é obtido sobre o rendimento total, em porcentagem. Veja a fórmula:

Taxa de vacância financeira = [(Retorno efetivamente obtido com o imóvel – Potencial total de ganhos) / Potencial total de ganhos] x 100

O cálculo dessa taxa pode ser feito individualmente para cada imóvel e para o portfólio completo do fundo. Nesse caso, você deverá considerar a soma de todas as áreas e de todos os valores em relação aos ativos do FII.

Por que é preciso analisar a taxa de vacância?

Quanto ao uso da taxa de vacância, sua principal aplicação consiste na avaliação de oportunidades de investimento. Por meio dessa taxa, você pode identificar qual é o nível de ocupação e de rendimentos dos fundos imobiliários.

Se a taxa de vacância física e/ou financeira estiver elevada, a tendência é que o retorno do FII seja menor — ao menos até que ocorra uma recuperação. Ao mesmo tempo, pode indicar uma oportunidade de adquirir cotas mais baratas e com potencial de valorização.

Ainda, é uma forma de identificar o risco oferecido por um fundo imobiliário. Se a ideia for focar em alternativas mais seguras, pode ser interessante buscar uma taxa de vacância que seja mais baixa.

Assim, devido às suas características, essa taxa de ocupação e de rendimento é essencial para apoiar a tomada de decisão. Logo, pode ajudá-lo a escolher os melhores FIIs, considerando as suas necessidades.

Como avaliar a taxa de vacância?

Sabendo da importância de analisar a taxa de vacância, fica claro que o seu uso deve ser estratégico, certo? Logo, é importante calcular essa taxa e entender o que ela significa em termos de resultados, dos seus objetivos financeiros e das perspectivas do fundo.

Além disso, esse indicador financeiro deve ser aliado a uma avaliação completa de cenário. Vale a pena usar a taxa em conjunto com outros indicadores, como o dividend yield e a taxa de capitalização (cap rate).

Desse modo, há como compreender se a vacância tem causado impactos elevados no retorno e se o fundo é uma boa oportunidade, por exemplo. O contrário também é verdadeiro, sendo possível identificar se o FII apresenta problemas, ainda que tenha taxa de vacância baixa.

Nessa análise, também vale a pena considerar as diferenças entre os ativos. Duas taxas de vacância financeira não significam o mesmo se os empreendimentos imobiliários tiverem valores diferentes, por exemplo.

Se o portfólio de um FII equivale ao dobro de outro fundo, a mesma taxa de vacância financeira pode representar um valor líquido que é o dobro do outro. Desse modo, é possível comparar as oportunidades para encontrar as alternativas mais adequadas.

Com base no que mostrei nesse artigo, agora você sabe como usar a taxa de vacância ao investir em FIIs. Com esse indicador, você terá informações importantes que poderão auxiliá-lo em sua tomada de decisão.

Caso você tenha interesse em saber mais sobre os fundos relacionados ao mercado de imóveis, veja como investir em fundos imobiliários!

Fonte: btgpactualdigital


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